買小換大房怎麼換？換屋族的資金與貸款規劃整理

買小換大房，先把舊屋淨資金、雙房貸月付與重購期限排成時間表，再決定先買後賣或先賣後買。央行換屋協處須經承貸行切結，核貸條件要以書面為準；可先看房貸負擔長期數據與租屋買房居住成本試算抓出月付上限。

先買後賣：先確認雙房貸能撐多久

工單指定的 PTT home-sale 板請益文，以舊屋3,000萬元、新屋4,000萬元、雙房貸每月21萬元為例，討論先買後賣的壓力。原始討論串屬個案，試算仍要扣頭期、裝修、搬遷、仲介費與稅費。

若名下已有1戶房貸，央行114年9月8日問答指出，實質換屋自住者經承貸行切結，得不受第2戶成數上限及不得有寬限期的限制；新貸撥款後18個月內須出售、移轉舊屋，清償舊債並塗銷抵押權。央行問答列明違約可能取消寬限期、追回差額、計收罰息及違約金，轉貸也不能繞過期限。

先賣後買：先算舊屋淨到手金額

舊屋售價不能直接當成新屋自備款。扣掉剩餘本金、提前清償違約金、仲介與代書費、稅費及塗銷支出後，才是可安排頭期、裝修與過渡租金的淨額；新屋房貸仍須重新估價與審查。

金管會定型化契約允許限制清償期間，最長3年，契約要寫明條件與遞減式違約金。房貸契約規範也要求銀行提供攤還表。若屬特定地區第2戶，央行問答列明撥款3年內增貸或轉貸，額度受已還本金與成數上限差額限制，並要切結資金用途。增貸轉貸問答可查細節。

稅負：先看取得日，再分清楚兩種重購退稅

舊屋在105年1月1日後取得，出售時通常依房地合一制度計算交易所得，移轉登記次日起30日內申報；104年12月31日以前取得的房屋，房屋交易部分列入綜合所得稅的財產交易所得，土地交易部分免納所得稅。財政部說明列出分界，成本與交易文件要保存。

自用住宅可能適用重購扣抵或退稅。新舊房屋移轉登記相差須在2年內，並符合自住、戶籍及舊屋前1年未出租或營業等條件；房地合一案件重購房地5年內改出租、營業或移轉，可能被追繳。財政部重購問答區分兩種買賣順序的申請節點。

土地增值稅重購退稅要求買賣土地為同一所有權人，新購土地申報移轉現值高於原出售土地現值扣除已繳稅額的餘額，並向原出售地稅捐機關申請。重購土地5年內移轉、出租、營業或遷出戶籍，可能被追繳。財政部土地增值稅說明列有公式與文件。

常見問題

先買後賣一定可以貸到預估成數嗎？
不一定。換屋協處須先與承貸行切結，銀行仍會審查個案與物件，18個月內完成舊屋出售、清償及塗銷抵押權的條件也要寫清楚。

房貸轉貸或增貸可以直接補換屋頭期嗎？
要先看原貸款類型、央行規範及銀行核准條件。特定地區第2戶可能有增貸、轉貸與用途限制，原契約也可能收提前清償違約金。

換屋重購退稅要記住哪些期限？
房屋土地與土地增值稅重購退稅都有2年買賣期限，重購房地或土地5年內改出租、營業或移轉，可能被追繳。條件與文件見財政部土地增值稅規定。