豪宅稅怎麼算？2014年訂的豪宅線為何遲遲沒調整

台灣沒有單獨名為「豪宅稅」的稅目。讀者常說的豪宅線，分成央行以房屋總價管貸款的門檻，以及房屋稅2.0用房屋評定現值排除單一自住1%優惠的門檻，兩者不能混用。

先看央行的總價線

依央行現行規定，全台住宅分成三級：台北市住宅含基地，鑑價或買賣金額達7,000萬元；新北市達6,000萬元；其餘20個縣市，包括桃園、新竹、台中、台南、高雄及各縣市，達4,000萬元。計算採鑑價與買賣金額取低者，納入高價住宅貸款規範，最高貸款成數為3成且不得有寬限期，這項成數也見於央行2026年3月修正公告。想了解房貸限制如何傳到交易量，可讀央行選擇性信用管制與房市影響整理；家庭實際扛貸金額則可對照房貸負擔10年暴增多少。

2014年調低一次，後來改的是貸款成數

2012年央行高價住宅貸款問答載明，納入規範時門檻是台北市與新北市8,000萬元、其他地區5,000萬元。2014年6月27日生效的央行修正，改為台北7,000萬元、新北6,000萬元、其他地區4,000萬元。之後法規沿革記錄了2015、2016、2020、2021、2022、2023、2024與2026年的修正，總價門檻仍沿用2014年這三級；近年主要調整貸款成數，2026年3月20日最新修正仍維持高價住宅貸款3成。

房價漲幅和門檻差多少

用CL臺灣住宅價格指數的同一套季度序列，依季度原始資料計算「2026Q1指數 ÷ 2014Q2指數 − 1」。2014Q2到2026Q1，台北上漲44.9%、新北56.1%、桃園85.7%、台中122.1%、台南149.2%、高雄116.9%；全台整體上漲95.5%。這些數字反映交易價格指數的長期變化，不能直接推導出央行應把門檻調到哪個金額。

房屋稅怎麼算

依財政部房屋稅計算說明，房屋稅公式是「房屋課稅現值 × 稅率」。房屋課稅現值依標準單價、面積、折舊率與路段率等項目核定；全國僅有一戶自住房屋，還要符合設籍、實際居住、無出租或營業，以及房屋現值在地方政府公告金額以下，才適用1%，超過該金額的自住房屋通常回到1.2%。依台北市115年期公告，門檻為267萬4,200元；若符合其他自住條件的房屋現值是300萬元，房屋稅以1.2%計算為3萬6,000元；若在門檻內，1%則是3萬元。

房屋稅的單一自住門檻由各地方政府參考財政部公告基準、按期別公告，和央行總價線分屬不同制度。出售房屋時，房地合一稅則以實際房地交易所得為基礎，持有期間、成本、費用與適用優惠會影響稅額，不能用央行7,000萬元或4,000萬元門檻直接代算。

為什麼門檻會卡住

現行規定依中央銀行法第28、29、31條及銀行法第37條第2項、第40條訂定，門檻寫在央行的不動產抵押貸款規定裡。從法規沿革可見，這套制度採央行提出修正、理事會決議、發布命令的方式運作，沒有按房價指數每年自動重算的條款。央行2025年問答說明，高價住宅門檻反映信用管制強弱，並非住宅實際價格變化；因此房價上漲本身不會自動觸發調高門檻，是否調整要等央行依授信風險、交易與信用配置檢討後決定。

常見問題

央行豪宅線會直接決定房屋稅嗎？
不會。依財政部房屋稅2.0說明，央行總價線用來判定購置高價住宅貸款，房屋稅則以房屋評定現值乘稅率計算，單一自住1%門檻由房屋所在地政府按期公告。

2026年各縣市高價住宅總價門檻是多少？
依央行現行條文，台北市為7,000萬元、新北市為6,000萬元，其餘20個縣市都是4,000萬元。央行規定以住宅含基地的鑑價或買賣金額較低者判定，並對符合門檻的貸款設3成上限。

房價漲了，央行為什麼不自動調高豪宅線？
依央行高價住宅貸款問答與現行規定，門檻沒有房價指數連動機制，功能是界定信用管制強度。央行必須依監測資料提出修正，再由理事會決議發布，房價漲幅與門檻調整沒有固定的同步週期。