房貸利率上升怎麼算？月付金與自備款試算

房貸利率上升會直接增加月付金與整段貸款期間的利息；購屋或換屋前，應用目前可取得的銀行報價重算可負擔貸款額與自備款。依央行五大銀行統計表，五大銀行新承做購屋貸款平均利率在2026年7月為2.290%，8月升至2.321%，月增0.031個百分點；這項平均數可作市場參考，不能取代個人核貸報價。房貸負擔也牽涉房價、貸款成數和家庭所得，可搭配房貸負擔十年變化與購屋族承貸金額檢視自己的預算。

央行利率與房貸報價要分開看

央行2026年9月17日決議維持政策利率，重貼現率維持年息2%；同一份決議也指出，近月長短期市場利率走升。五大銀行8月新承做放款新聞稿記載，平均利率升至2.187%，較7月增加0.020個百分點；其中購屋貸款利率從2.290%升至2.321%。政策利率、銀行資金成本與個人房貸條件是三種不同數值，最新央行房貸信用管制與貸款成數規定也說明，銀行仍須按個案授信。

同一筆貸款，利率差多少？

以本金1,000萬元、30年期、本息平均攤還、不計費用估算，年利率2.321%時月付約38,588元；若利率為2.5%，月付約39,512元；若以3%壓力測試，月付約42,160元。2.321%與3%情境每月相差約3,572元，360期累計本息差約128萬元。這是固定利率假設下的數學試算，浮動利率貸款仍會隨契約指標與銀行加碼變動。

重新估自備款與可負擔上限

先向銀行確認目前適用利率、利率是否機動、寬限期、貸款年限、預估鑑價與核貸成數，再把預計貸款金額代入本息平均攤還試算。反推時，先設定每月可承受的房貸金額，並預留管理費、稅費、修繕與家庭日常支出，再計算相應本金；成交價扣除預估核貸金額只是自備款底線，還要另留交易費用及鑑價低於成交價時的差額。不要沿用舊報價或只看廣告上的最低起利率。