越南部分房產的總價優勢，可能被較高海外房貸成本抵銷。2026 年 9 月 10 日《The Business Times》轉載 Bloomberg 報導，並引述越南建設部資料指出，近期房貸利率約 12% 至 14%，浮動最高約 15% 至 16%。這是不同銀行／方案與時間條件的區間，非單一市場平均；12% 至 16% 可作壓力測試，不代表所有借款人的報價。2025 年銀行曾向 35 歲以下購屋者提供 5% 至 7% 優惠利率。

一、越南房貸為何成為南向置產的新壓力

優惠期結束後的利率重定價，可能推高月付金、壓縮可負擔總價，也讓租金支付貸款的計畫出現缺口。

簽約前要核對優惠期利率、固定期後公式、調整頻率與提前清償費。Freddie Mac 資料顯示，2026 年 9 月 3 日美國 30 年固定房貸為 6.71%，僅作參照，不能直接和越南浮動利率相比。

「高端住宅的興建明顯偏多，與人們正在尋找的社會住宅需求並不相符。」— Fitch Ratings 資深董事 Willie Tanoto（《The Business Times》2026 年 9 月 10 日報導引述）

二、利率上升如何改變月付金、貸款成數與持有年限

以貸款本金 20 億越南盾、20 年本息平均攤還的示範情境來看，利率由 6.5% 升至 14%，每月本息約由 1,491 萬升至 2,487 萬越南盾。

這是同一筆越南盾貸款的示範試算，不等同個人化建議。12% 至 16% 是報導轉述區間的壓力測試值，不代表統一報價。計算採年利率除以 12、共 240 期本息平均攤還；條件取決於借款人、物件與銀行。

試算未計管理費、稅費、保險、匯款與匯率：

年利率每月本息約比 6.5% 增加
6.5%1,491 萬越南盾基準
12%2,202 萬越南盾711 萬越南盾
14%2,487 萬越南盾996 萬越南盾
16%2,783 萬越南盾1,292 萬越南盾

若物件總價 30 億越南盾、自備款 10 億越南盾，銀行降低貸款成數會增加自備款並擠壓緊急預備金。延長年限可降低月付金，卻會增加總利息。

四根柱狀圖比較越南盾 20 年房貸在 6.5%、12%、14% 與 16% 年利率下的每月本息
利率由 6.5% 升至 14%，同一筆貸款的每月本息約增加 996 萬越南盾。

三、房價、交易量與租金殖利率要放在同一張表

房價、交易量、供給結構與租金收入要合併評估，單一租金殖利率無法反映利息、空置、管理與出售流動性。

《The Business Times》轉述越南建設部特定口徑數字：2026 年第二季住宅交易量年減 36%；同篇轉述越南房地產經紀人協會另一特定口徑數字：上半年高端公寓占新增供給逾 70%。兩者不可外推為越南全市場，仍須按城市及產品核對。

租金殖利率只算年租金除以買入總價，試算還要扣除空置、代管、修繕、稅費、利息、匯款與出售折價，折算成新臺幣。

越南房產租金收入依序扣除空置、管理、維修、稅費、利息與匯款成本，再經匯率換算成臺灣退休現金流
租金殖利率只是起點，逐項扣除持有與匯回成本後，才看得出能否支撐退休現金流。

四、臺灣投資人不可忽略的匯率與跨境稅務

越南盾貸款與租金要和新臺幣收入、退休支出分開追蹤；買進、出租、出售及匯回均須分階段核對文件。

假設每月租金 3,000 萬越南盾，若越南盾相對新臺幣貶值 10%，折算金額可能減少約 10%。這是敏感度測試，結果還受價差、匯款費與交易日期影響。

越南《住宅法》2023 年第 27/2023/QH15 號，官方頁標示自 2025 年 1 月 1 日生效。外國人購屋的項目、身分、數量限制與所有權期限，應由越南律師按項目及簽約日核對最新法規。

租賃稅負、付款管道、資金匯出入與臺灣端申報，須向兩地主管機關、銀行及合格專業人士確認，不宜由住宅法推定。

越南與臺灣兩欄並列的跨境房產文件核對清單，包含購屋資格、產權、租賃稅務、外匯、出售與匯回資料
跨境置產不是買進就完成，資格、稅務、匯款與出售文件都要分階段核對。

五、退休現金流要做四組海外房產壓力測試

分別測試利率、匯率、空置率與維修費，並把月付金與家庭必要支出放入同一張現金流表。

測試框架如下：

項目基準情境壓力情境
利率銀行實際報價重算至 14% 或 16%
匯率簽約日匯率越南盾不利變動 10% 至 15%
空置率（以一年 12 個月計）依同類物件紀錄一年內空置 3 至 6 個月（約 25% 至 50%）
維修與出售依估價與市場報價維修增加、出售折價 10%

先單項測試，再疊加利率 14%、空置率 25%、匯率不利變動與出售折價。這是示範情境；若缺口侵蝕生活費，應降低貸款成數或暫緩簽約。

  1. 索取完整貸款條件，填入優惠、固定與浮動利率。
  2. 以不同貸款成數與利率重算月付金、總利息及剩餘本金。
  3. 將空置、管理、維修、稅費、匯款、匯率及出售折價放入試算。
  4. 確認越南購屋資格、產權、出租、出售、匯出與匯回文件；付訂金前請兩地法律、稅務與金融專業人士核對最新規定。
  • 優惠期利率不能代表越南房貸的長期成本。
  • 租金殖利率要扣除空置、利息、稅費、匯款與出售成本。

六、先算能否承受，再評估是否值得買

先確認壓力情境下仍付得起貸款與家庭必要支出，再評估房價增值或租金報酬是否值得承擔。

常見問題

Q1：5% 至 7% 可作越南房貸試算基準嗎？

只能作優惠期參考，仍須試算重定價利率。

Q2：美國 6.71% 能作越南房貸比較嗎？

不宜直接比較，6.71% 是美國固定房貸，越南數字含浮動利率。

Q3：租金殖利率高於房貸利率就划算嗎？

不一定，應扣除空置、利息、稅費、匯款及出售成本。