包租代管業者出問題怎麼辦？兆基案房東房客處理整理

兆基相關企業引發的包租代管風波，現階段要先分清「兆基屋管」與「寄居蟹」：官方資料顯示，寄居蟹的6,640戶已啟動轉銜，兆基屋管承辦案件則仍在履約。房東房客可以先核對租約上的簽約法人、收租帳戶與服務窗口；想先了解包租代管制度，可搭配閱讀包租代管社宅申請資格與查法與台灣房市與租屋權益主題。

兆基案目前查到哪些進度

台北地檢署在2026年9月9日發動第二波搜索約談。公視報導指出，檢調先前追查前董事長李建成涉嫌侵吞近7億元投資款，後續再追查疑似挪用兆基總公司逾7億元，合計超過14億元；李文詳與會計師周益寬則分別以100萬元、50萬元交保，案件仍在偵辦中。公視9月10日報導與聯合新聞網9月10日報導的時間與涉案金額敘述一致，本文不把偵查數字當成法院確定判決。

公司債的發行主體也要分開看。經濟部透過中央社說明，爭議公司債是兆基屋管大股東趙姬投資、以及寄居蟹管理顧問發行，兆基屋管本身並未發行這些公司債；同一份說明也提到，趙姬投資持有兆基屋管約34.93%股權。經濟部說明可用來核對法人名稱，不能把關係企業的募資文件直接視為兆基屋管的債券。

為什麼會出現「其他業者接手」

目前公開資料中的大規模轉銜，對象是寄居蟹承辦的中央版社宅包租代管案件。國家住都中心在2026年9月7日更新說明，寄居蟹案件已進行第五期業者意願調查，並加速處理原契約解除與新契約簽訂；兆基屋管案件仍未列入這次轉銜範圍。住都中心9月7日公告列出的諮詢專線是（02）8979-1799，服務時間為週一至週五上午8時至12時、下午1時30分至6時。

公視依住都中心統計報導，截至2026年8月7日，寄居蟹案件共6,640戶，包含3,654戶包租案與2,986戶代管案；同一時間，兆基屋管中央版案件為8,595戶，另有地方政府管轄案件7,094戶。公視統計顯示，這幾組數字不能合併成「兆基全部案件都已轉銜」。經濟日報8月18日也報導，寄居蟹轉銜當時已聯繫上5,000多案房東、超過2,500位房東完成意願登記，兆基屋管則尚未納入那一波專案轉銜。經濟日報進度

兆基屋管的現況，住都中心9月7日更新仍載明案件未納入本次轉銜，並建議有服務需求的民眾洽兆基屋管或轄區租賃服務公會。臺北市政府都市發展局8月4日盤整北市第4期計畫共有303案，當時未接獲房東反映租金給付異常，並表示若查核發現履約異常，會啟動接管及移交。臺北市都發局公告是目前判讀北市案件時應先看的官方資料。

轉銜進度仍在推進。中央社9月3日報導，住都中心當時掌握約1,000名寄居蟹案件房東尚未填寫協助需求登記表；有指定第五期業者者可提出選擇，沒有指定者由所在地公會依服務量能輪配接洽。中央社進度所說的未登記戶數，屬寄居蟹案件，不是兆基屋管的待轉銜戶數。

房東房客先確認自己是哪一種契約

包租案通常是業者先與房東簽訂包租約，再以轉租方式提供給房客；代租代管案則由房東與房客簽租約，業者負責媒合與管理。內政部不動產資訊平台的社宅包租代管問答也把兩者的契約關係與業者責任分開說明。

遇到業者經營異常時，可依下列順序查核：

1. 找出契約上的法人全名：比對租約、補充協議、收款通知與公司章戳，確認簽約對象是兆基屋管、寄居蟹或其他公司。品牌名稱、關係企業名稱與契約法人不一定相同。
2. 整理最近的金流紀錄：保存租金、押金、修繕費與匯款帳戶資料，逐筆對照契約約定；遇到改帳戶、改收款人或只用私人帳戶收款的通知，先向原契約窗口及住都中心雙向確認。
3. 確認案件所屬計畫與縣市：中央版、地方政府版及臺北市第4期的聯繫窗口不同。住都中心已公布第五期公會與業者聯絡資訊，可依房屋所在地查公會電話與合法接手業者名單。
4. 需要轉銜先留下書面紀錄：寄居蟹案件可填寫住都中心的協助需求登記表，並保留送出畫面、通話日期與對方姓名；兆基案件填表目前是提供需求與後續聯繫使用，不代表契約已經終止或解除。住都中心轉銜公告已明載這項差異。

若房東或房客還有押金、修繕、租金入帳或提前解約爭議，可先對照租屋押金、修繕與調處規則，再依租約和所在地主管機關提供的管道處理。主管機關公告的接手安排，不能取代個別租約中對付款、修繕與解約的約定。

主管機關已查到哪些管理問題

臺北市地政局在2026年8月4日、5日到寄居蟹管理顧問、寄居蟹租屋與兆基屋管的登記地址檢查。官方公告指出，兩家寄居蟹公司現場沒有員工營業，已要求依法變更營業處所登記地址並配合提供資料；兆基屋管則有不符規定事項，已被要求限期改正。臺北市地政局查核結果也提到，市府要求租賃住宅服務業全國聯合會強化這3家公司的營業保證金保全措施。

《租賃住宅市場發展及管理條例》規定，租賃住宅服務業要申請許可、完成公司登記、繳存營業保證金並加入同業公會；租賃契約押金總額則不得超過2個月租金。全國法規資料庫的條文可用來核對業者資格與押金上限。遇到要求重簽、改匯或另繳押金的通知，先把新文件與原契約一起交給主管機關或公會確認。

常見問題

兆基屋管的社宅案件現在都會換業者嗎？
截至住都中心2026年9月7日更新，兆基屋管案件仍未納入寄居蟹的這次轉銜範圍。若後續查核發現履約異常，主管機關才會依計畫與契約啟動接管或移交。

寄居蟹案件要怎麼選接手業者？
寄居蟹承辦的中央版案件可向住都中心或六都租服公會表達意願，已有指定的第五期業者會優先依意願辦理。沒有指定者，會依案件所在地與業者量能採輪配方式聯繫；住都中心9月3日曾提醒，約1,000名房東尚未填表。

包租和代管的租約差在哪裡？
包租案通常由業者與房東簽包租約，再與房客簽轉租約；代租代管案則由房東與房客簽租約，業者提供媒合與管理。實際付款、押金、租期與轉銜方式，仍要回到個別契約核對。