預售屋解約違約金怎麼算？買方換約、棄約要付多少

預售屋棄約不會自動固定賠總價15%，要看契約比例與已繳價款。範本容許賣方在買方違反付款條件時，按房地總價款比例沒收，最高15%，超過已繳價款的部分仍以已繳價款為限，細節見行政院預售屋契約範本。另見房貸成數整理。

這個疑問常在交屋前貸款不足時浮現。PTT home-sale板一則討論串以貸款不足與15%違約金提問，反映預估貸款成數和交屋資金落差；它只能當個案線索。中央銀行說明也提醒，預售屋買賣契約和銀行貸款契約是兩種不同契約。

預售屋違約金怎麼算？

計算時先找契約的「違約之處罰」或「付款條件及方式」條款。範本是房地總價款乘上契約填列比例，最高15%；若算出的金額高於已繳價款，賣方可沒收的金額以已繳價款為限。15%不是每案固定適用，仍要看已簽版本。

例如房地總價1,200萬元、契約約定違約金比例15%，買方已繳120萬元，按比例算出180萬元，但可沒收上限是120萬元。若契約填列的比例低於15%，就依較低比例試算；若買方尚未繳足，現金損失仍要回到實際付款紀錄核對。

貸款成數不足，可以不付違約金解約嗎？

先看貸款不足的原因。央行整理內政部契約規定指出，若貸款不足不可歸責於買賣雙方，差額在原預定貸款金額30%以內，賣方應依原承諾條件讓買方分期清償；差額超過30%時，雙方可以選擇依契約方式分期，或解除契約。央行也引用內政部對地方政府的說明，政府改變金融機構授信條件造成的貸款不足，可屬不可歸責於雙方的因素。

如果不足額來自買方收入、信用、負債或未依約辦理貸款，判斷可能不同。契約範本要求可歸責於買方的差額，在收到通知後一次給付，或經賣方同意分期；「銀行沒貸到預期成數」本身不足以推論能免付違約金。

換約規定怎麼看？

2023年7月1日後簽訂的預售屋買賣契約，原則上不得讓與或轉售給第三人。內政部列出的例外包括配偶、直系血親或二親等內旁系血親間的讓與或轉售，以及其他由中央主管機關公告、並經地方政府核准的情形；2023年7月1日前簽訂的契約，限制換約規定不溯及既往。內政部公告的換約規定可用來核對簽約日期與例外類型。

想把契約交給別人承接時，不能只看有沒有找到下一位買方，也要先確認簽約日期、受讓人身分、是否屬公告特殊情形，以及地方政府核准文件。若不符合換約條件，常見處理路徑會回到原契約的繼續履行或解約責任，相關費用與違約金仍依契約判斷。

買方簽約與棄約前的四個檢查點

1. 把口頭貸款承諾改成書面：確認預定貸款金額、成數、利率、年限、寬限期與差額處理方式。
2. 確認契約審閱期：行政院契約範本載明，預售屋簽約前至少有5日審閱期，建商不得要求先付定金才提供契約。
3. 整理付款證據：保存訂金、工程款、收據、匯款紀錄、對保通知及核貸結果，建商說明也留書面。
4. 要求列出計算式：收到催款或解約通知時，請對方列明條款、比例、已繳價款、差額與期限，逐項比對。預售屋履約保證與簽約前核對清單可補看履約文件與收款專戶。

常見問題

預售屋買方棄約一定要賠總價15%嗎？
不一定。行政院契約範本容許依房地總價款約定比例計算，最高15%，但超過買方已繳價款的部分以已繳價款為限；實際比例與是否構成違約，仍要看已簽契約和付款原因。

預售屋貸款成數不足可以免付違約金嗎？
若不足額屬不可歸責於買賣雙方，原預定貸款金額30%以內的差額通常依契約分期清償，超過30%時雙方可選擇分期或解除契約。是否符合這個條件，要對照中央銀行整理的契約說明與個案證據。

2023年7月1日後買的預售屋還能換約嗎？
原則上不能轉讓或轉售給第三人，配偶、直系血親、二親等內旁系血親，以及公告特殊情形等例外要分別確認。簽約日期與受讓人身分都符合條件時，仍要依內政部換約規定辦理。