房仲用 AI 修圖賣房合法嗎？修到走鐘的法律紅線在哪

房仲用 AI 修圖賣房，沒有「用了 AI 就違法」的固定答案。若照片改到讓買方誤認屋況、格局、採光、景觀或設備，足以影響看屋、出價或簽約，就可能構成不實廣告，涉及公平交易法與不動產經紀業管理條例。這個問題的討論線索來自 PTT home-sale 板原文；看房前也可搭配本站的房市信用管制查核與捷運沿線買房查證清單。

AI 修圖可以修到哪裡

法規沒有把 AI 修圖列成單獨類型，公平會的判斷基準是廣告是否虛偽不實或引人錯誤，以及差異是否足以影響一般交易相對人的判斷。不動產廣告案件處理原則已把內部格局、外觀設計、共有設施、外在景觀與視野列為查核項目。

調整亮度、色溫、裁切，或清掉短暫出現的雜物，若沒有改變房屋大小、固定設備、牆面、門窗、採光與景觀，通常較接近照片整理。這是依官方判斷項目整理的低風險情境，法規沒有給修圖業者一張通用豁免清單。把漏水、壁癌、裂縫、破損管線修掉，拉大房間比例，改隔間或陽台，補上不存在的裝潢、窗景與設施，會直接碰到屋況或交易條件的真實性問題。

法律紅線在交易判斷，不在工具名稱

公平交易法第21條禁止事業對足以影響交易決定的事項，作虛偽不實或引人錯誤的表示；房屋價格、面積、格局、景觀與設備，都可能是買方決定是否出價的資訊。不動產經紀業管理條例第21條也要求經紀業與委託人簽約後才能刊登廣告，廣告及銷售內容應與事實相符並註明經紀業名稱，內容不符時還有損害賠償責任。

所以，照片是否由人工、一般修圖軟體或生成式 AI 製作，不會單獨決定合法與否。若只是讓照片看起來整潔，卻仍清楚呈現實際屋況，爭議重點較低；若把現場缺陷藏起來，或讓不存在的條件看起來已經存在，標註「AI 示意」也不能使不符合事實的銷售內容當然有效。

出價前用實價登錄做交叉核對

實價登錄可以拿來查同社區、鄰近路段、建物型態、屋齡、樓層、面積與成交價格。內政部實價登錄常見問題提醒，資料只呈現發生交易案件的實際成交資訊，不代表整個區域所有房屋行情，也不是照片真實性的驗證工具。

看見可疑廣告時，可以依序做四件事：先截圖保存完整頁面與網址，記下刊登日期、物件編號、經紀業名稱；再要求對方提供未修圖照片、現場影片或可核對的屋況說明；接著用實價登錄比對地址區段、類型、面積、樓層與價格；最後把廣告說法和現場差異逐項寫下來。不要只保存一張被裁切的圖片，完整頁面才能看出業者有沒有揭露限制條件。

被誤導時去哪裡檢舉

如果是經紀業刊登的廣告或銷售內容與房屋事實不符，公平會與內政部的分工原則是由內政部依不動產經紀業管理條例處理，實務上可向物件所在地的直轄市、縣市地政主管機關反映。公平會服務信箱也把不動產經紀業廣告列為向內政部反映的類型。涉及服務品質、企業形象、行銷策略，或不屬於該條例規範的重大不實廣告，則可向公平會提出檢舉，分工依公平會與內政部協調結論判斷。

檢舉資料要具名，並附上廣告截圖或錄影、網址、取得時間、業者名稱、可疑文句、實際屋況差異，以及足以說明影響交易的具體資料。公平交易法第21條案件處理原則要求檢舉人提出具體內容與必要事證；廣告下架後仍可用存檔畫面、對話紀錄、看屋照片與文件補足前後差異。

常見問題

房仲用 AI 把房間變漂亮，標註示意圖就合法嗎？
標註示意圖有助於讀者辨識照片性質，但不會讓改變屋況、格局、景觀或設備的內容自動符合規範。判斷仍要回到廣告是否與事實相符，以及是否足以影響交易決定。

實價登錄可以查出房屋照片是不是造假嗎？
不行。實價登錄提供實際成交案件的價格與建物等資料，不能直接驗證廣告照片；買方仍要把廣告、現場看屋、文件與實價登錄逐項比對，且官方提醒資料不代表整個區域所有房屋行情。

看到疑似 AI 不實房屋廣告，要向哪個單位檢舉？
經紀業廣告內容與房屋事實不符，可先向物件所在地地政主管機關反映；涉及公平交易法的不實廣告，也可向公平交易委員會服務信箱檢舉，並附上廣告與實際差異的具體證據。