2026 年 8 月，多家外電報導中國有超過 1 兆元人民幣（約 1,480 億美元）的非住宅不動產，土地使用年期只剩 20 年或更短。這個金額在轉述過程中，常被寫成房企的違約債務或已發生的損失。兩者是不同的東西，統計口徑也不能互換。

一、這筆錢算的是資產規模，不是損失

它是土地使用年期偏短的中國非住宅不動產的資產規模估算。 衡量的是續期成本與估值的不確定性，不是任何一方已經賠掉的金額（參考文獻 1、2）。

中國的土地採有期限的使用權制度，沒有永久所有這回事。依規定，商業、旅遊、娛樂用地最長 40 年，工業與辦公用地最長 50 年，住宅則是 70 年。年期一旦縮短，銀行的貸放意願、買方出價與會計上的估值都可能同步下修。

這筆估算出自戴德梁行大中華區估價服務主管 Andrew Chan。另據 CBRE 推估，到 2030 年，中國 18 個主要城市約有 3,000 萬平方公尺的辦公與零售空間，土地年期將低於 20 年（參考文獻 1、2）。受影響的是辦公樓、商場與廠房，不是一般住宅。

二、續期規則正在明朗，費率有跡可循

非住宅用地到期須依規定辦理續期並繳費，部分城市已公布框架。 廣州已提出續期規則，上海也發布相關指引，兩地都以基準地價的七成起跳計費，並允許分年支付（參考文獻 1、2）。

由於基準反映的是建物興建之前的素地價值，續期金額相對於整體專案成本仍屬有限。規則明朗化本身有機會降低不確定性，實際負擔仍要看各地公布的費率與執行進度。

圖表比較中國商業、工業辦公與住宅用地的最長年期，以及續期以基準地價七成起跳、可分年支付的原則
各類用地最長年期不同，續期規則已有城市公布框架

三、房企債務重整是另一條線，不能相加

不是同一組數字。土地年期問題衡量資產估值，債務重整處理的是負債。 兩者統計對象不同，把金額相加會得出沒有意義的總數。

碧桂園約 177 億美元的境外負債重整已於 2025 年 12 月 30 日生效（參考文獻 3）。ION Analytics 的樣本則顯示，36 家開發商完成 54 次重整，涵蓋 159 檔債券、合計 566 億美元本金；11 家完成整體重整的公司中，有 5 家後來再次違約（參考文獻 4）。完成法律程序不等於現金流已經恢復。

房市基本面同樣要看官方數據。中國國家統計局資料顯示，2026 年上半年新建商品房銷售額 3.7945 兆元人民幣，年減 13.6%，開發企業到位資金年減 20.2%，銷售面積年減 11.6%，開發投資年減 18.0%（參考文獻 5）。

2026 年 6 月，70 城新建商品住宅價格月增的城市有 20 個，二手住宅月增的城市僅 9 個。年增率方面，上海新建住宅上漲 3.1%，一、二、三線城市新建住宅整體則分別下降 1.3%、3.1% 與 4.2%（參考文獻 6）。城市與新舊屋口徑不同，不可混用。

國際貨幣基金 2026 年報告指出，中國房地產活動明顯收縮，開發商退出仍然有限，報告建議加速無法繼續經營者退出，以協助恢復信心。（編譯摘要，第 33、50 及 53 頁）

四、台灣讀者會在哪裡碰到這條風險

主要透過三條路徑：金融業的中國曝險、企業的中國營收，以及個人持有的中國相關資產。

金管會統計顯示，截至 2026 年 3 月底，台灣金融三業對中國曝險合計新台幣 7,638.57 億元，其中本國銀行為 7,086.7 億元，占銀行業淨值 14.2%（參考文獻 7）。這是整體中國曝險，不等同房地產曝險；直接授信、投資部位、海外子行與客戶信用風險要分開看。

個人端則常見於中國基金、陸港股、人民幣存款與中國債券。中國人民銀行指出，人民幣匯率受美元走勢、國際收支、市場供需、政策預期與跨境資金流動影響（參考文獻 8）。未避險的基金會同時承受資產價格與匯率兩種變動，避險級別則要計入避險成本。

常見說法比較精確的說法
1,480 億美元是中國房市的損失是土地年期偏短的非住宅不動產資產規模估算
這筆錢和房企違約金額可以合計兩者統計對象不同，不能相加
影響的是中國房價直接影響的是辦公、商場、廠房的估值與再融資
台股不會被波及傳導幅度取決於企業曝險、政策反應與全球環境
流程圖呈現中國房市風險經金融業曝險、企業中國營收與個人持有資產三條路徑接觸台灣讀者
台灣讀者碰到這條風險的三個位置

五、接下來看什麼指標

看三件事：各地續期費率的實際公告、房價與銷售的月度變化，以及重整案的履約情形。

單月反彈不代表趨勢反轉，1,480 億美元也只是特定機構在特定時點的估算，數字會隨資料更新而變動。持有中國相關資產的人，可核對基金的中國占比、產業分布與幣別，並留意台股企業年報中揭露的中國營收與應收帳款。

  • 1,480 億美元指的是土地年期偏短的中國非住宅不動產規模，不是違約金額，也不是確定損失。
  • 廣州與上海的續期框架都以基準地價七成起跳、可分年支付。
  • 房企債務重整是另一條風險線，統計口徑不同，不可相加。
  • 台灣的接觸點是金融業曝險、企業中國營收與個人持有的中國資產。
  • 官方數據顯示 2026 上半年中國新建商品房銷售額年減 13.6%。

常見問題

Q1：土地使用權到期，房子會被無償收回嗎？

非住宅用地到期須依規定辦理續期並繳費。廣州與上海已提出以基準地價七成起跳、可分年支付的框架，實際條件以各地公告為準。

Q2：這件事會影響一般住宅嗎？

報導中的估算對象是辦公、商場與廠房等非住宅不動產。住宅用地年期最長 70 年，與此次估算的範圍不同。

Q3：港股是不是都算中國曝險？

不能只看掛牌地。判斷時要看營收來源、資產所在地與主要客戶分布。

Q4：現在能判斷中國房市是否落底嗎？

單月數據不足以判斷趨勢。房價、銷售、開發投資與重整案履約情形要一起看，且各項統計的口徑不同。