美國家庭財富長期被視為以不動產為核心，但這個結構正出現二戰後首見的變化。根據高盛（Goldman Sachs）與麥肯錫全球研究院（McKinsey Global Institute）近期發布的分析，美國家庭財富的成長主力已從不動產轉向股票、基金等金融資產。同一時間，美國房貸利率與公債殖利率雙雙走高，不動產持有成本與相對報酬空間同步受壓縮。

一、美國財富結構出現關鍵轉折

是的。高盛的家族辦公室資料顯示，公開股票在資產配置中的比重從 2023 年的 28% 升至 2025 年的 31%，不動產配置比重則持平於 11%，這是二戰結束以來股票首度超越不動產，成為美國家庭財富累積的主要驅動力。

高盛指出，股票收益已成為美國家庭財富累積的主導動力，目前美國家庭的股票配置占金融資產比重已逼近五成，超越 2000 年網路泡沫時期的高點。

麥肯錫全球研究院的最新研究則從另一個角度提出警訊：2025 年全球家庭財富創下 570 兆美元歷史新高，但這波成長中只有約兩成來自實質資產投資，近六成來自資產價格上漲超過通膨的「紙面財富」，比例較 2000 至 2024 年平均的三分之一明顯惡化。報告提醒，紙面財富不等於真實財富，當資產價值上升速度超過經濟實質成長，價格終究面臨調整壓力；美國股市估值已達 GDP 的 3.7 倍且高度集中在少數科技巨頭，只有生產力加速成長，才能支撐目前的資產估值。

值得留意的是，這波翻轉並非齊頭式發生。全美房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家指出，一般屋主今年仍預計因房價增值累積約 1.6 萬美元財富，不動產對中產家庭仍是此生最大宗資產；真正把重心移向金融資產的，主要是高淨值族群。

二、數字說了什麼：房貸利率與公債殖利率同步走高

代表用槓桿持有不動產的成本明顯墊高，而且是被地緣政治與通膨預期推升、短期不易回落的成本。這會同時壓縮不動產的實質報酬空間，也讓資金停留在不動產裡的機會成本上升。

根據 2026 年 7 月 23 日公布的市場數據，美國 30 年期房貸利率（MORTGAGE30US）來到 6.58%，較前一週的 6.55% 續揚，是近 12 個月最高水準；同期 10 年期公債殖利率（DGS10）上揚至 4.7% 附近，一週內從 4.57% 走高。

長條圖比較2023年與2025年美國家庭股票配置與不動產配置比重的變化
三年間，家庭資產裡股票的比重持續墊高，不動產卻原地踏步，成長主力已經換人。

美國媒體報導指出，這波利率走升與中東情勢緊張、油價走高帶動的通膨預期有關；自 2 月底伊朗衝突升溫以來，10 年期公債殖利率已從 3.97% 一路彈升至目前水準，房貸利率也跟著走高。房貸利率走高直接壓縮購屋族的負擔能力與成交量；公債殖利率走高則代表資金停留在「無風險資產」的相對吸引力提升，不動產作為長期持有資產的報酬優勢因此被稀釋。美國房貸機構資料也顯示，有房貸住宅中「淨值充裕」的比例已從 2024 年中的 49.2% 降至 44.6%，反映利率環境正削薄一般屋主的財務緩衝空間。

三、誰先感受到變化：從高淨值家庭到一般屋主

受影響程度並不平均。高淨值家庭因資產基期較高、配置彈性也較大，是最早把資金從不動產轉向金融資產的族群；一般中產家庭則因自住房仍是主要資產，感受相對間接。

對持有多筆不動產、仰賴租金與增值作為財富累積主力的家庭而言，這波翻轉意味著「不動產保值」這個長期成立的假設，至少在報酬成長速度上已不再是唯一答案。對一般自住型屋主來說，最直接的感受則是新增房貸、轉貸或增貸的成本明顯提高。

  • 美國高淨值家庭股票配置比重三年內從 28% 升至 31%，不動產配置持平於 11%
  • 全球家庭財富成長中，近六成屬於資產價格上漲的「紙面財富」，僅約兩成來自實質投資累積
  • 美國有房貸住宅「淨值充裕」比例已從 49.2% 降至 44.6%，反映利率環境正削薄屋主的財務緩衝

四、台灣呢？打炒房政策下的不動產處境

整體仍屬限制性環境。台灣央行自 2024 年 9 月啟動第七波選擇性信用管制以來，對第二戶、第三戶及豪宅貸款設有嚴格成數上限，2026 年 3 月雖局部鬆綁，對象也鎖定自住換屋族，並非投資性買盤。

具體來看，台灣央行已於 2026 年 3 月宣布放寬第七波選擇性信用管制，將全台自然人第二戶購屋貸款成數上限由五成調升至六成，是限貸令實施以來的首次正向調整。官方同步強調，相關金融資訊「係供參考，不能做為投資交易之依據」，第三戶與豪宅貸款仍維持較低成數，鬆綁鎖定的是照顧自住換屋需求，並非鼓勵擴大持有不動產。

在這樣的政策環境下，持有多筆不動產的家庭若將「市價」直接視為「可動用資金」，容易忽略增貸、轉貸、脫手變現的彈性都比過去更受限制，這也是不動產與金融資產的本質差異之一。

麥肯錫全球研究院的分析指出，近年全球財富成長中，資產價格上漲的貢獻已明顯高於實質投資與生產力提升，這種「紙上財富」的性質，意味著財富規模與其背後真實經濟基礎之間的落差正在擴大。

五、這波趨勢代表什麼、接下來該留意什麼

這波翻轉尚屬美國市場的結構性觀察，台灣是否會出現同步變化仍待觀察，但房貸利率與公債殖利率走高、不動產流動性受政策限制,是台灣讀者可以對照檢視自身資產配置的參考點。

一家人在客廳沙發上一起檢視資產配置圖表與文件的畫面
美國的趨勢未必會複製到台灣，盤點自己的資產配置比重，才是每個家庭真正該做的事。

美國財富結構的翻轉，不代表台灣會複製相同路徑。兩地房市政策、稅制與金融市場深度都不相同，個別家庭的資產配置終究須回到自身財務狀況與風險承受度判斷。但這波趨勢提供了一個觀察角度：當不動產槓桿成本居高不下、政策環境又持續限制流動性，長期把大部分資產集中在房產上的配置方式，報酬與流動性都可能同時面臨考驗。

對台灣讀者而言，可留意的重點包括：不動產占總資產的實際比重、名下房產在限貸環境下的變現與增貸彈性，以及金融資產（股票、基金、保單等）比重是否偏低。這些沒有放諸四海皆準的標準比例，但了解自己目前所處的位置，是評估是否需要調整的第一步。

常見問題

Q1: 美國股票超越不動產成為財富主力，台灣也會發生同樣的情況嗎？

目前沒有足夠證據顯示台灣會同步發生相同的結構翻轉。兩地房市政策、稅制與金融市場深度不同，這是值得留意的趨勢，但不宜直接套用美國經驗判斷台灣的資產配置。

Q2: 不動產占資產比重多少算「過高」？

沒有放諸四海皆準的標準比例，實際區間會因年齡階段、現金流需求與風險承受度而異。

Q3: 房貸利率上升，對已經持有房貸的人有影響嗎？

主要影響在於新增、轉貸或增貸的成本，以及不動產相對其他資產的報酬吸引力；既有固定利率房貸的還款條件通常不受市場利率變動直接牽動。

Q4: 這波財富結構翻轉，是不是代表不動產不值得持有？

並非如此。不動產仍是多數家庭資產的重要組成，尤其對中產家庭而言，自住房仍是此生最大宗資產；這波趨勢反映的是「成長速度」的主力轉移，而非不動產失去價值。