全國空屋率跌破10%是房子不缺了嗎？空屋率怎麼算、為什麼跟你的感覺不一樣

全國空屋率跌破10%，不代表房子已經不缺，也不代表房價會鬆動。內政部統計的「低度使用（用電）住宅」，和一般人理解的長期閒置、可以立刻出租的房子有落差。本題由PTT Stock板討論串引發關注；想把空屋指標和貸款條件、居住成本放在一起看，可延伸讀房市信用管制怎麼傳導與租屋比買房的居住成本試算。

空屋率到底怎麼算

內政部把房屋稅籍住宅類資料與台電用電資料勾稽，將平均每月用電不超過60度的住宅列為「低度使用（用電）住宅」。公式可以寫成：低度使用住宅宅數，除以房屋稅籍住宅類宅數，再乘以100%。資料期自109年起改為每半年統計一次，下半年採用11、12月抄表資料。內政部統計通報說明，這項指標用來掌握「可供居住使用但用電量偏低」的住宅情形。

低用電不等於你想像的空屋

這個門檻回答的是「用電量低的住宅有多少」，沒有回答住宅為什麼低用電，也沒有回答房屋是否位在有租屋需求的地段。長期未住、季節性使用、裝修中的房子，或屋況與產權讓市場難以承接的物件，都可能落在低用電統計裡，但單看數字無法把這些原因分開。分母又是房屋稅籍住宅類數量，所以戶數多的縣市可能出現宅數很高、比率卻低於另一縣市的情況。

高雄為什麼宅數最多，台南比率卻最高

2025年下半年全國低度使用住宅為894,582宅，占房屋稅籍住宅類數量9.4%，比上半年980,609宅、10.4%少了86,027宅。六都中，高雄有119,437宅，首度超越新北市的119,168宅；若看比率，台南10.9%最高，高雄10.3%居次，台北市則是6.4%最低。高雄的「宅數冠軍」與台南的「比率冠軍」，分別反映住宅總量與低用電住宅占比，不能互相替代。

空屋率下降，房價會跟著鬆動嗎

同一份內政部通報記載，2025年第4季全國待售新成屋112,501宅，為統計以來最高點。這兩個數字可以同時成立，因為低度使用住宅看的是用電狀態，待售新成屋看的是屋齡、首次登記與銷售可能性；它們的分子、資料來源與市場意義都不同。要判讀房價是否鬆動，還要另外看成交價格、交易量、貸款條件與區域供給，不能只拿空屋率下降當作價格訊號，也可參考六都房價下跌區域怎麼查。

讀者可以怎麼用這個數字

買方看到縣市空屋率時，先確認它是「低度使用住宅比率」，再查目標行政區的實價登錄、近期交易量與待售新成屋。租屋者則要把低度使用住宅數和實際可看屋物件分開，因為低用電住宅不等於可立即入住的出租房。若只想回答「房子多不多」，看宅數；若要比較縣市結構，才看比率；若要判斷價格，應換用價格與交易指標。

常見問題

全國空屋率跌破10%代表房價要跌了嗎？
不代表。內政部的低度使用住宅指標只反映房屋稅籍住宅與用電狀態；同一份通報同時記載待售新成屋112,501宅創統計新高，價格走勢仍要另外看成交與交易資料，內政部統計通報未把兩者視為同一項指標。

官方空屋率是用什麼方式計算的？
內政部以房屋稅籍住宅類數量為基礎，勾稽台電用電資料，將平均每月用電不超過60度的住宅列為低度使用住宅，再用低度使用住宅宅數除以房屋稅籍住宅類宅數。資料自109年起每半年統計一次，下半年採11、12月抄表資料。

高雄空屋宅數最多，代表高雄房子最好買嗎？
不能這樣判斷。高雄2025年下半年低度使用住宅119,437宅，宅數居六都之首；高雄比率10.3%，台南則以10.9%居六都最高，兩者都沒有直接回答個別行政區的成交價格、可租物件或議價空間。